美国房地产投资新手指南

房地产是每个投资者都应考虑添加到其投资组合中的五种基本资产类别之一。它提供独特的现金流、流动性、盈利能力、税收优惠和多元化收益。房地产投资涵盖范围广泛的经营、投资和金融活动，其核心是从与有形财产相关的财产或现金流中赚钱。

有几种在房地产中赚钱的方法，但有些方法可能需要时间才能开始产生回报。一些专家建议在年轻时开始投资，即使是 20 多岁。

房地产升值

房产往往会升值，这通常是由于市场变化增加了该地区对房产的需求，或者是由于通货膨胀的影响。这也可能是因为对投资进行了升级以使其对潜在买家或租户更具吸引力。

升级不需要像等待房地产升值那样花费那么多时间，但它们会付出代价并增加投资的美元。

房地产相关收入

相关收入由经纪人和其他行业专家产生，他们通过买卖房产的佣金赚钱。它还包括房地产管理公司，它们保留一定比例的租金以换取物业的日常运营。

附属房地产投资收益

辅助投资收入可以成为巨大的利润来源。它包括办公楼中的自动售货机或廉租公寓中的洗衣设施。它们有效地充当更大投资中的小型企业，从半俘虏的客户群中赚钱。

现金流收入

最纯粹、最简单的房地产投资形式都是关于租金的现金流，而不是升值。这种类型的投资侧重于购买和经营房产，这样就可以从租金中收取大量现金。公寓楼、办公楼或出租屋可以产生现金流收入。

投资者/房东获得一块有形财产，无论是原始农田、建有房屋的土地、建有办公楼的土地、建有工业仓库的土地，还是公寓。他们找到了一个想要使用这处房产的租客，租客和房东签订了租赁协议。

承租人有权根据特定条款、特定时间长度和特定限制使用房地产和使用房地产的权利。其中一些限制规定在联邦、州和地方法律中，而其他限制可能在租赁协议中达成一致。承租人为使用房地产的能力付费。

租金收入也能给投资者带来心理上的提振。与投资股票和债券相比，它可以更亲力亲为。投资者对使用他们的谈判技巧来确定租金率感到满意。一个好的运营商可以产生更高的资本化率或“上限率”，即基于其产生的净营业收入的投资回报率。

管理租金资本化率

 如果能够在考虑房产成本和所做的任何升级后适当地为租金定价，那么应该享有令人满意的资本回报率。这包括：

• 合理的减值准备
• 财产税和所得税
• 维护
• 保险
• 其他相关支出

衡量处理投资所需的时间，因为时间是最宝贵的资产。

作为交换一定比例的租金收入，可以建立或聘请房地产物业管理公司，以在持有量足够大时处理房地产投资组合的日常运营。这种方法将必须主动管理的投资转变为可以简单地设置并让其他人处理的被动投资。

住宅房地产投资

投资个人或家庭居住的房产、房屋或公寓有时可以包含服务业务部分，例如为老年人提供的辅助生活设施或为想要奢华体验的租户提供全方位服务的建筑。

住宅租赁通常为期 12 个月，时长或时长为 6 个月，与某些其他类型的房地产投资相比，可以更快地适应市场条件。

商业地产投资

商业房地产投资主要包括办公楼。这些租约可以锁定多年。当一项商业投资完全出租给同意高价租赁率的长期租户时，即使可比物业的租赁率下降，只要租户不破产，现金流就会继续。

但也可能发生相反的情况。与现行市场利率相比，没有获得更好的长期现金流，而是会发现自己赚取的租金低于市场利率，因为签订了长期租约。可能会锁定租金以与现行市场利率保持一致，结果却看到市场回暖并且利率再次上涨。

如果坚持短期租赁，可以更换租户或租赁条款并更频繁地适应市场。

工业地产投资

属于工业房地产保护伞的财产可以包括仓库和配送中心、存储单元、制造设施和装配厂。

零售房地产投资

一些投资者希望拥有购物中心、露天购物中心或传统购物中心等物业。租户可以包括零售店、美发沙龙、餐馆和类似企业。在某些情况下，租金包括商店零售销售额的一定百分比，以激励房东尽可能多地使零售物业对购物者具有吸引力。

混合用途房地产投资

混合用途投资是一个包罗万象的类别，适用于投资者开发或收购包括多种投资类型的财产，可能会建造一栋多层建筑，底层有零售和餐厅，接下来几层是办公空间，高层是住宅公寓。

房地产的借贷方

还可以通过拥有一家承销抵押贷款和商业房地产贷款 的银行来参与投资的贷款方面。这可以包括股票的公有制。机构或个人投资者在分析银行股时，要注意银行贷款的房地产风险敞口。

为个人承保私人抵押贷款，通常以更高的利率来补偿额外风险，可以包括租赁到拥有的信贷条款。

投资夹层证券可以让你借钱给一个项目，如果没有偿还，可以将其转换为股权。这些安排有时用于酒店特许经营的发展。

房地产专业

房地产的子专业包括租赁一个空间，这样就可以在其中占用很少的资金，对其进行改进，然后以更高的价格将同一空间转租给其他人。这可以创造可观的资本回报。一个例子是在主要一线城市中经营良好的灵活办公业务，较小的或流动的员工可以购买办公时间或租用特定的办公室。

也可以考虑获取税收留置权证书，但它们不适合放任自流或缺乏经验的投资者。然而，它们可以在适当的情况和适当的时间产生高回报。这里的策略是支付拖欠的财产税，然后根据某些规则，有权在大多数州取消抵押品赎回权。

房地产投资信托基金 (REITs)

还可以通过房地产投资信托(REIT) 进行投资。投资者可以通过经纪账户、罗斯 IRA 或其他托管账户购买房地产投资信托基金。房地产投资信托基金实际上是拥有房地产的公司。

房地产投资信托基金是独一无二的，因为它们运营的税收结构是在艾森豪威尔政府时期建立的，目的是鼓励较小的投资者投资他们原本无法负担的项目。

选择 REIT 待遇的公司只要遵守一些规则，例如将 90% 或更多的利润作为股息分配给股东，就无需为其公司收益缴纳联邦所得税。

REIT 投资的一个缺点是，与普通股不同，派发的股息不是“合格的”，因此所有者无法利用大多数股息的低税率。相反，他们按投资者的个人税率征税。

美国国税局裁定，在诸如滚动 IRA 等避税场所内产生的 REIT 股息通常无需缴纳不相关的企业所得税。与公开交易的master limited partnership不同，可以将它们保存在退休账户中，而不必担心税收的复杂性 。

战略投资：您的家

一般人将通过购买房屋以传统方式获得他们的第一次房地产所有权体验。这不是与公寓楼相同的投资方式。这更像是一项战略投资。把房子想象成一种强制储蓄账户，住在里面时，会有很多用途和乐趣。

在临近退休时完全拥有房屋而没有任何债务是可以进行的最佳投资之一。可以通过某些交易（例如反向抵押贷款）利用股权，而不必租房而节省的现金流量通常会产生净储蓄。

与每月支付租金相比，自由和明确的房屋所有权节省下来的钱促使经济学家试图找出一种方法让联邦政府对现金储蓄征税，甚至在 20 年代就将其视为收入来源。

只要能在个人经济困难时期缴纳房产税，就没有人可以取消抵押品赎回权并将您驱逐出家。这里有一定程度的人身安全和保障。有时财务回报比其他更实际的考虑要次要。

房地产投资的风险

很大一部分房地产回报是由于杠杆的使用产生的——借钱为收购或项目融资。以一定比例的股权收购财产，其余部分通过债务融资。这会为投资者带来更高的股本回报率，但如果情况不佳，它可能比全额支付普通股的投资组合更快地导致破产。

大多数保守的投资者坚持 50% 的债务权益比率，或者在极端情况下，坚持 100% 的股权资本结构。如果明智地选择资产，这些仍然可以产生良好的回报。

房地产投资需要多年的实践、经验和接触才能真正理解和掌握。